Alexandre Citeau – Administrateur de biens, Associé
Introduction
La Loi ALUR du 24 mars 2014, (article 55 de la Loi ALUR) avait posé les principes du contrat type de syndic. Le décret d’application du contrat type de syndic a été publié le 26 mars 2015, et rentre en vigueur le 02 juillet 2015. Depuis cette date, les contrats de syndic (nouvellement conclus ou renouvelés) doivent être conformes au décret définissant le contrat type.
Ce décret contient :
- La définition du contrat type de syndic ;
- La liste des prestations de gestion courante (liste non limitative) ;
- Et énumère les prestations particulières.
Il fonctionne sur le principe du contrat « tout sauf » avec la liste des prestations d’exception pouvant générer des honoraires complémentaires.
Un modèle type obligatoire pour faciliter la comparaison
L’un des objectifs visé par la Loi ALUR était la simplification et la comparaison des contrats de syndic. Aussi, le décret d’application a défini un cadre et un modèle de contrat de syndic auquel les parties ne peuvent déroger. Les copropriétaires et le syndic peuvent simplement compléter ou aménager le contenu du contrat. Le contrat type, en plus de la désignation des parties, comporte les 12 parties suivantes :
- Missions
- Durée du contrat
- Révocation du syndic
- Démission du syndic
- Nouvelle désignation du syndic
- Fiche synthétique de copropriété
- Prestation et modalité de rémunération du syndic professionnel
- Défraiement et rémunération du syndic non professionnel
- Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires
- Copropriété en difficulté
- Reddition de compte
- Compétence
Les Honoraires du syndic : 4 catégories de prestation clairement définies
Avant l’entrée en vigueur du décret, le syndic bénéficiait de deux types de rémunération :
- des honoraires pour la gestion courante, dont la liste était fixée par arrêté ;
- des honoraires spécifiques pour les prestations particulières.
Ces honoraires étaient négociés avec les copropriétaires, au moment de sa nomination, ou lors de l’approbation de travaux. Désormais, la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire pour les actes de gestion courante. La liste de ces actes étant aujourd’hui, non limitative. Ces honoraires font l’objet d’une négociation entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Le syndic peut également prétendre à des honoraires supplémentaires :
- s’il accomplit des prestations particulières listées par le décret du 26 mars 2015 (liste des prestations particulières) ;
- si la copropriété vote et réalise des travaux. Les honoraires de travaux sont fixés par les copropriétaires lors de l’assemblée générale au cours de laquelle les travaux sont approuvés.
Enfin, un prochain décret doit fixer le plafond des honoraires perçus par le syndic au titre des frais de recouvrement et de l’état daté.
Source :
Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030405166&categorieLien=id