Alexandre Citeau, Administrateur de biens, Associé

Nature et naissance du Conseil Syndical

« Dans tout Syndicat de copropriétaires, un Conseil Syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. » art 21 Loi 1965

Le Conseil Syndical est donc obligatoire et prend naissance au cours de la première Assemblée Générale.

Toutefois, et même si cette situation reste fortement déconseillée, l’Assemblée Générale peut décider à la double majorité de l’article 26 de ne pas instituer de Conseil Syndical.

Le Conseil Syndical reste un organe de contrôle et n’est pas un organe de décision ou d’exécution.

Nomination du Conseil Syndical

Les membres du Conseil Syndical sont élus à la majorité de tous les copropriétaires (majorité de l’article 25) et le cas échéant, à la majorité simple des copropriétaires présents (majorité de l’article 25-1).

L’article 21 de la Loi de 1965 liste les personnes pouvant être membres du Conseil Syndical :

• Les copropriétaires. En présence d’indivision, l’un des deux indivisaires peut être désigné comme membre du Conseil Syndical,
• Les personnes bénéficiant d’un contrat de location accession,
• Les conjoints du copropriétaire si ce dernier ne se porte pas candidat et qu’il soit d’accord avec la candidature de son conjoint. Par conjoints, la Loi précise qu’il peut s’agir aussi bien de mariage que de PACS. Les concubins, non copropriétaire, sont quant à eux exclus du Conseil Syndical.
• Le représentant légal des copropriétaires (tuteur…)
• Les usufruitiers des copropriétaires.

Hors cas spécifique du syndicat coopératif, le syndic, son conjoint, partenaire, mais aussi sa famille et ses préposés ne peuvent pas être membre du Conseil Syndical.

Fonctionnement du Conseil Syndical

Le règlement de copropriété fixe les conditions de fonctionnement du Conseil Syndical et d’élection du Président du Conseil Syndical.

En l’absence de ces clauses, l’Assemblée Générale fixe les conditions de fonctionnement du Conseil Syndical. Toutefois, et en pratique, c’est souvent le Conseil Syndical lui-même qui fixe son mode de fonctionnement.

Les membres du Conseil Syndical ne perçoivent aucune rémunération. Ils peuvent cependant se faire rembourser des frais engagés dans le cadre de leur mission.

Rôle du Conseil Syndical

La loi définit plusieurs rôles au Conseil Syndical.

L’assistance du syndic

Cette mission d’assistance se traduit par le fait que le Conseil Syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toute question concernant la copropriété. Cette assistance peut être provoquée par le syndic ou spontanée, si le Conseil Syndical se saisit lui-même d’une question.

Le contrôle du syndic

Ce contrôle porte sur les comptes de la copropriété, les marchés de travaux, le budget prévisionnel et sur la gestion du syndic. Cette mission de contrôle suppose également une bonne information du Conseil Syndical sur la gestion de la copropriété.

La délégation spéciale de l’article 25 de la Loi de 1965

L’Assemblée générale peut donner une délégation de pouvoir au Conseil Syndical pour un acte ou une décision expressément déterminée et visée à l’article 24 de la Loi de 1965.

Par exemple, l’Assemblée Générale peut voter un budget maximum pour des travaux expressément déterminés et déléguer au Conseil Syndical, le choix de l’entrepreneur… ou la couleur des boîtes aux lettres.

Toutefois, cette délégation ne peut s’apparenter à une ligne de crédit permanente.

Consultation obligatoire du Conseil Syndical

En présence de travaux supérieurs à un montant arrêté en Assemblée, le syndic devra obligatoirement consulter le Conseil Syndical avant d’engager ces travaux ou avant même de les soumettre à l’approbation de l’Assemblée Générale.

Mise en concurrence des candidats syndic

La Loi du 24 mars 2014 a confié au Conseil Syndical la mission de mettre en concurrence des candidats syndics dans l’hypothèse où l’Assemblée Générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic de copropriété.

Responsabilité des membres du Conseil Syndical

Le Conseil Syndical n’a pas de personnalité morale. En conséquence sa responsabilité ne peut pas être recherchée.
Toutefois, la responsabilité individuelle des membres du Conseil Syndical peut être engagée.

Cette responsabilité peut être recherchée en cas de faute grave des conseillers syndicaux tel que la collusion avec un syndic indélicat ; la carence systématique dans sa mission de contrôle ayant occasionné des dommages pour la copropriété ou encore, en cas de décision prise en connaissance de cause et dans un intérêt contraire à celui de la copropriété.

Suivant le contexte, il est parfois recommandé que le Président du Conseil Syndical et ses membres souscrivent une assurance responsabilité civile pour prévenir les risques liés à leurs fonctions.

Note : le Conseil Syndical dans un syndicat coopératif n’est pas abordé dans cette publication.