Alexandre Citeau, Administrateurs de biens, Associé

Le recouvrement des charges de copropriété fait partie des enjeux clés pour la bonne gestion d’un immeuble.

En effet, en présence d’importantes difficultés financières ayant pour effet de compromettre gravement l’équilibre financier de la copropriété, le juge peut désigner un administrateur provisoire. Pour éviter cette situation onéreuse et compliquée pour la copropriété, il convient d’agir en amont avec un suivi des impayés et des actions à entreprendre pour le recouvrement des charges.

Les outils existants pour le recouvrement de copropriété vous sont présentés ci-dessous de façon succincte et résumée.

La phase amiable

Cette étape obligatoire est certainement la moins onéreuse, et la plus efficace en présence de personnes de bonne foi.
Il s’agira de :

• relancer par courrier simple le copropriétaire défaillant,
• de lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandé,
• ou de rechercher avec le copropriétaire défaillant la mise en place d’un plan d’apurement.

Si l’impayé persiste après la mise en demeure du copropriétaire défaillant, les provisions de l’art 14-1 non encore échues deviennent immédiatement exigibles. Cette déchéance du terme intervient faute de paiement de la part du débiteur dans les 30 jours suivant la première présentation de la mise en demeure (art 19-2 de la Loi du 10/07/1965).

Enfin, autre possibilité amiable, en cas de vente de lot d’un propriétaire débiteur, le syndic peut obtenir le paiement des sommes dues en adressant au notaire en charge de la vente une opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

La phase contentieuse

En cas d’échec de la phase amiable, le syndic dispose de plusieurs options afin de recouvrir les sommes dues. Tout d’abord, il est à noter que pour les actions en recouvrement de charges, le syndic n’a pas à obtenir d’autorisation de l’assemblée générale (art 55 du décret de 1967) hormis pour la procédure de saisie et de vente d’un bien immobilier.

Seuls sont abordés dans cette publication, la procédure d’injonction de payer, le recours au Président du Tribunal de Grande Instance et la saisie immobilière. Ne sont pas abordées la déclaration au greffe (peu efficace en cas de renvoi de l’affaire) ou les procédures de saisie conservatoire.

La procédure d’injonction de payer

Cette procédure est simple, rapide et peu couteuse. L’avocat n’est pas obligatoire.
Pour des sommes inférieures à 10.000 euros, le syndic adresse au Tribunal d’Instance (TI) une requête accompagnée de tous les justificatifs de la créance (au-delà de 10.000 euros, le Tribunal de Grande Instance est compétent).

Il s’agit d’une procédure écrite et non contradictoire. Le juge rendra sa décision sur la base du dossier qui lui a été remis. S’il estime la requête justifiée, le juge rend une ordonnance d’injonction de payer qui devra être porté à la connaissance au copropriétaire débiteur par huissier de justice dans un délai de 6 mois. A défaut de contestation sous un mois du copropriétaire, cette ordonnance devient executoire.

En cas de contestation du débiteur dans le mois suivant la remise de l’ordonnance qui lui est faite, le syndic devra alors entamer une procédure classique au fond.

Recours au Président du Tribunal de Grande Instance (art 19-2 Loi du 10/07/1965)

Cette procédure ne peut être utilisée que pour le recouvrement des provisions pour charges de l’année en cours et à la condition que le budget prévisionnel ait bien été voté et que la mise en demeure soit restée infructueuse.

Le Président du Tribunal de Grande Instance est également juge au recouvrement des charges de copropriété.

Il est saisi par assignation à jour fixe. Le syndic présente la demande au président du tribunal de grande instance. La procédure est contradictoire : le débiteur reçoit une convocation du tribunal. La représentation par avocat n’est pas obligatoire.

La décision rendue par le Président aura l’autorité de la chose jugée au principal et fait l’objet de recours dans les conditions applicables aux jugements définitifs.

Saisie immobilière

Autre possibilité pour le syndic : la saisie immobilière. Le syndic de copropriété qui souhaite mettre en place la saisie immobilière d’un logement ou d’un parking doit :

• obtenir l’autorisation de saisir le bien par l’assemblée générale ;
• saisir le tribunal de grande instance afin d’obtenir un titre exécutoire;
• faire délivrer par huissier de justice un commandement de payer valant saisie immobilière ;
• le juge de l’execution se prononcera alors lors d’une audience dite d’orientation sur le montant de la créance et sur le caractère de la vente (amiable ou forcée) ;
• le juge constatera la vente lors d’une audience dite d’adjudication.

Cette procédure est à manier avec précaution, car elle pourrait se retourner contre le syndicat si elle était disproportionnée par rapport à la dette et jugée abusive par le tribunal.